不動産投資は◯◯さえすればサラリーマンの強力な武器になる

スポンサーリンク

 

キャシュフロー構築の王道として、不動産は外せませんよね。
特にサラリーマンならなおさらです。

 

でも、なんとなく、よくわからないから怖いですよね。(笑

 

私も最初はそうでした。何が怖いか?がよくわからない。なので、まず書籍から50冊以上は読みましたが・・・

税務処理面も含めて役立つ正確な情報がかなり少ない。

 

私の経験上、「まず始める」というハードルが最も高いという認識です。

 

ですので、そこをクリアしたり初期の勉強に役立つ情報に絞ってまとめたいと思います。

物件の判断方法や基準などの詳細な内容は山のようにあるのですが、入り口となる良い本を紹介します。

 

◯◯さえできれば、不動産はサラリーマンの不労所得構築において、最強の武器の1つであると思います!
スポンサーリンク


 

不動産投資で◯千万円のローンを組むのは危なくないの?

 

これ、最初のポイントではないでしょうか。

不動産投資の最大のメリットは「レバレッジが効く(他人の資本で行える)」ですよね。

シンプルに言うと、頂いた家賃で返済が進められるので、返済まで運営できれば土地や建物などが自分の資産になります。

例えば、手出し10万円のみで、月々何十万ほどが来月から入ってくる!という案件(いわゆるフルローン)も勿論あります。(その場合、返済比率等注意すべき事は多いですが、後で出るのでここでは省略します。)

ただ、なんとなく怖いですよね。周囲も普通の人は「大丈夫?」と言います。

 

ここで疑問が出ました。

「持ち家のローン」を組むとなぜ「良かったね!」なのだろう?と。

 

お金を借りる事自体は同じ。

いや、むしろ・・・持ち家のローンを返すのは全額自分なので大変です。もし病気になったり、事故にあったり、会社を辞めればすぐに返済に困ります。

しかも、投資を始めて銀行と話をするようになってからよくわかったのですが、物件と違い何の利益も産まないどころか、基本的に自宅は年々価値が下がるので資産を減らす負債です。

 

ですので、ちゃんと運営さえできれば、返済面では頂いた家賃で返済が行える不動産投資ローンの方が安全なのは間違いないです。(勿論、投資案件でもちゃんと選ばないと、信用毀損という状態になりますが。それは書籍にて。)

 

よく業者の売り文句や書籍に不動産投資用のローンよりも実は民間の住宅ローンの方が破綻する確率がかなり高いと言われます。

これについては、本当か?と思い検証すると、確かにそのようでした。

不動産投資用のローン:0.2%以下 (スルガの3ヶ月以上延滞額ベース)
住宅ローン:約1%以上(約90万件のうち、1万件程度)

(参考データ)
⇒ 民間住宅ローンの実態に関する調査(国土交通省 住宅局)

⇒ 2014年破産事件及び 個人再生事件記録調査(日本弁護士連合会)

⇒ 地方裁判所が取り扱った自己破産事件の件数(総務省統計局を経由)

⇒ スルガ銀行ディスクロージャー誌

 

やっている方ならわかりますが、あの高利率のスルガ銀行で上記とすると普通にやればもっと低いのは間違いないでしょう。

 

 

日本の人口が減って土地の値段も下がるから不動産は駄目じゃないの?

 

これ、私もそう思っていた点の1つです。

ご存知のとおり、日本の総人口は下がっていく一方なのは明らかです。内閣府がそう発表していますし。

 

日経新聞でも少し前に2016年は初の総人口減少で、1920年の調査開始以来、初だと出てましたね。他に下記も記載されていました。
・75歳以上が14歳以下より多くなった。
・単身世帯が1/3を超えた。
・男性未婚率38.9%。
・人口は首都圏と滋賀県以外、ほぼ減少。

とこれだけ見ると、不動産投資には向いていないように見えます。

 

ただ、同時に記載されていたのが・・・

単身や2人世帯は増加中。

 

不動産投資で実需要に直結するのは、人口全体そのものはベースにはなるものの、結局、特定地域において戸数がどの程度必要とされているか?ですよね。

不動産投資では、ここに着目するべきだと思っています。

勿論、今後はますます土地が下落するのは間違いなく、さらにますます都心に人口が集まる傾向にある(いわゆるコンパクトシティ構想)などのリスクはあります。

ただ、これらも過去の統計データと人口予測データから、どの程度下がるか?は予測されていますし、ある程度自分でも判断できます。

人口は最も予測し易い数字の一つですので、珍しく予測がしやすいです。

 

返済予定表と下落率などとにらめっこして、リスク込みでその下落した土地値以下になるまで返済が続けられと判断できる案件なら問題ないですよね。

 

もしくは、大都市の駅前など、そもそも人口が減ってもそこまで価値が下がらないと予測される部分を中心に案件を持つのは必須だと思います。

 

ということなので、その案件で「土地の価値が欲しいのか?」「短期キャッシュフローなのか?」「長期保有なのか?」など、確り目的を判断して購入できれば、余地はまだまだ大きいと思います。

スポンサーリンク


 

本当に怖いのは、◯◯しないこと。悪徳業者のカモになるな!

 

ということで、少しずつ分かってきたと思いますが・・・

必要なのは、「勉強すること!」です。

勉強すれば、色々なリスクも抽出できますし、抽出できればおよそそれらへの対策方法がおよそ保険などで既に存在しています。(不動産投資は、古くからあるものですので。)

 

しかし・・・

先程例にでたスルガ銀行自体は凄く優良な銀行ですが、そのアパートローンを活用したあくどい業者が本当に多い!

これはやってみて、本当にビックリしました。

数億円するものを簡単な事のように言ってきますし、多くの業者は本当にかなり不勉強ですから。

これに比べたら、仮想通貨の詐欺案件なんか赤ちゃんみたいなものです。

これらに合わないためには。

 

やっぱり、自分で確り勉強することしかありません。

 

特に、客付け費用、リフォーム費用、各種税金、及び家賃の下落率、土地の下落率などなどについては、業者はシミュレーションで勝手に無いことにして出してきます。

というか、シミュレーションすら出さない業者も多数。

これ、普通の仕事ならあり得ないですけどね・・・。

でも、不動産の業界では、普通にあります。

こういうのに引っかかる方は、残念ながら業者のカモです。(でも業者も、本当にただ不勉強なだけで、悪気が無い人もいるから更に怖い・・・

 

不動産投資がサラリーマンの強い武器になりうる理由

 

シンプルにいくと、サラリーマンは会社の信用力が使えるからです。

サラリーマンの金融機関に対する信用力は非常に大きいです。

金融機関は、実績がない経営者は勿論、実績があっても財務状態がよくなければ、融資をしません。

これを会社にいる間に使わない手はありません。

私のまわりにも、会社を辞める前に収益不動産を確り購入してから辞める人は結構多いです。

ただ、勿論、問題ない案件を購入することは必須だと思いますが。

 

あと、もう1つあります。

それは、外部委託できる仕組みが出来上がっているということです。

不動産はかなり昔からあるスタンダードな投資であるため、客付け・清掃・管理・税務などほとんどの部分を外部委託する事が可能です。

つまり、最も重要な資産である時間を使わず運営できる仕組みがある!

ということです。

これは非常に大きいです。

 

さらに!不動産事業を開始して青色申告を始めると、償却と経費使えます。

サラリーマンではできなかったことです。。。

会社員の所得と通算できますので、購入する不動産の建物の種類や割合などによっては、非常に大きな金額を減価償却や経費として扱うことができ、税金が非常に大きく圧縮されます。端的にいうと、還付額が大きくなります。(勿論、あとから売る際には簿価から利益計算されるのでそこは注意ですが、その年に確り対策すれば良いだけです。)

 

不動産投資では、なぜ個人が勝てる?町の不動産屋が存在する理由

 

これはゴールドマン・サックスでまさに不動産を扱われている方に直接お話を聞いたのですが、不動産ファンドなどはデューデリという査定業務を1億円ぐらいの小さな物件単にでコマゴマやるのは効率が悪いのでやらないとのこと。

これを聞いて、なるほどと思いました。

街の不動産屋がいまだに多いのは、これもあると思います。

町の電気屋って減りましたよね?

これは、大手企業が大量生産できるし、使い方も簡単だから、電気製品ならばAmazonからの購入で済む時代になってしまったからです。

 

に対して、不動産はそうは行きません。

なぜなら、一件一件、全く内容が異なるからです。

大手が同じ評価基準で大量に一括処理しようとしても、できません。

 

ここが、個人や街の不動産屋や、中小の企業が入り込んでいる市場になっている理由の1つだと思いますし、個人でも確り1件1件手間をかけて精査すればやれる余地が構造的にあるのですね。

 

これは、メディアがマスの雑誌やテレビではなく、価値観の多様化でロングテールに広がって主流になってきたWebと似ているなと感じます。

スポンサーリンク


不動産投資、高値の今は買うべきではない?日本国債の破綻説は?

 

よく話題になる話ですよね。

普通にもし今金融資産を数千万保有できているなら、もう少し不況になった時を待ってもよいかもしれません。ただ、その時に融資が出るか?はわかりません。。。

金融資産が無いなら、待っても結局買えない可能性が高いと思います。

ですので、勿論良いものを見つけるのは前提として必要ですが、融資が付く間に、自分が納得できる案件を見つけて、購入して実績を積んでキャッシュを増やしておくのも1つの方法だとは思います。

ここでいう意味での良いものとは、通常4%の金利ストレスをかけても利益が出るものだと思います。多くのローン金利が連動する10年国債の金利がそこまで上がるとは考えにくいです。なぜなら、他の融資も一斉にアウトになるので、金融機関も国もそういう政策は実際とりようがないからです。

ですので、ある程度の金利耐性を持つ案件であれば実質は問題ないと思います。

いわゆる量的緩和がいくまで続くかはわかりませんが、低金利の政策が不要になるときは、経済が上向いているときつまりインフレで価値も上がる時だと思います。

 

ただ、こういう選択をした場合、出口戦略の考え方は気にしておきたいです。

主要駅前の徒歩数分でニーズが固いなど、何らか固い出口を持っている案件か、長期保有しても確り利益が出る案件であるという点は基準にすべきだと思っています。

私は、全て長期保有前提でキャッシュフローが出る案件を選定しています。

 

勿論、何でも絶対はありませんので、不動産投資以外で収入の柱を作ることも非常に重要だと思います。

 

 

不動産って、税金を含めて利益がどうなるのかがわかりにくい

 

不動産投資は基本変動金利が多いですから、住宅ローン同様に、返済比率は非常に重要だと思います。

その計算はツールでできても、そこからがわからない・・とつまづく人が実は多いのではと思っています。

実際に金利がどこまで上がる前提でリスクマージンを確保しておくべきか?や、そもそも正味の利益がどの程度なのか?ということを考えようとしても、すぐには導き出せません。

勉強して関連する税金の仕組みなどを把握するのに、ちょっと時間がかかります。冒頭に記載したとおり、良い本も少ないですし。(この記事の最期に、私が良かったと思った書籍をまとめておきますが。)

なので、私は当初は自作の収益計算シミュレーションエクセル表を顧問公認会計士に見せながら質問攻めにして案件の判断方法を確立しました

こんな細かい人は初めてだと公認会計士にはよく言われますが、逆に他の人はなぜあまり聞かないのかが不思議なぐらいです。私が1つのミスでも動作しなくなる商品を開発しているエンジニア上がりだからかもしれません。(笑)

 

あとファイルを作ったメリットとしては、そこへ入力するだけで・・・
・税金など全て込みでどの程度利益が出るのか?
・リスク許容度は?
・・・などなど

すぐ数字で判断してしまえるようになったことです。

 

すぐに判断できるので営業マンにも喜ばれるようになり、紹介もより多くしてもらえるようになりました

その営業マンは全国トップの営業マンなので、いつも良い案件の提案をしてくれます。(最初は断る案件が多かったのに対して、基準を伝え続けて心が共有できているのもありそうですが)

良い案件は、情報が来たら即時判断しないと、購入されてしまいます。本当に。

 

今まで購入できた棟は、たまたま電話が取れてほぼ即決できた物件のみで、メールが見れない時間帯に来ていたものは、尽く購入できませんでしたから。(といっても本当に購入したい!と思えるのは、年に数回だけですが。)

 

 

不動産投資の醍醐味

 

これは私はまだ行っていませんが。会社員を辞めたらやろうと楽しみにしている手法があります。

それは、再生物件を扱うということです。

つまり、そのままでは誰も入らないような物件をリフォームして、満室にして高値で売却するというやつです。

 

これは今、私はサラリーマンでただでさえ貴重な時間がとれないので、優先度は下げていますが非常に有効な方法だと思います。

 

おまけ:不動産投資で50冊以上読んだ私のバイブル本

結構読みましたが、結構捨てました。(笑

その中でも、良かったので残しているものをご紹介します。

不動産投資は、実施する前に必ず最低でも10冊ぐらいは読んだ方が良いです。昔からあってセオリーが固まっている投資なだけに、読まないと逆に損です。

 

■大谷 義武さん(武蔵コーポレーション)
 この方のシリーズは全て持っています。同業者の不動産業者でも保有されているぐらいです。
税務面まで含めて、実際にやってみると疑問に思う所を確りと書いてあります。これは必読ですよね。

 

■藤原 正明さん(大和財託)
 初心者向けですが非常によくまとまっていると思います。ご本人にお会いしても非常に良い方です。

■木下 たかゆきさん
何をやるべきか?の内容が明確で分かりやすいです。再生物件ネタも多いです。

 

本って本当に安い投資ですよね。

本は千円程度ですから、購入して1つでもためになる点があれば儲けものだと思っています。

 

何かあれば、こちらからメルマガに登録ください!メールでやりとりしましょう!


スポンサーリンク